訳あり物件の告知義務

訳あり物件やいわく付き物件とは、どのような物件のことを言うのでしょうか? 一般的に言われる訳あり物件とは、物理的欠陥物件(この分譲賃貸コラム内だけの造語)と心理的瑕疵物件に別れます。

 

物理的欠陥物件とは、設備が故障している、部屋が汚い、日当りが極端に悪い、全面道路の騒音が著しい、近所の河川から異臭がする等、視覚や聴覚、嗅覚等で確認ができるような欠陥がある物件を示します。一方、心理的瑕疵物件とは、自殺や事件、事故により室内で人が亡くなった物件、非科学的現象が起こるとされる物件、棟内に非社会的組織の拠点又はその組合員が居住している物件等、目に見えない神理的な欠陥を抱え、本来住宅が有するべき「住み心地の良さ」を欠く物件を示します。今回の分譲賃貸コラムでは、心理的瑕疵物件の告知義務についてご説明いたします。

 

心理的瑕疵物件を売却する売主、賃貸する賃貸人、仲介や管理をする不動産会社には、その瑕疵の程度によって相手方となる買主や賃借人に対し、事前にその事実を告知する義務があります。瑕疵の程度については、明確な法規やルールが無いため、告知の是非の判断基準は多数の判例と一般慣習に頼らざるを得ません。そのため告知義務に対する争いは後を絶たず、見解の違う無数の判例が存在しているのも現実です。

 

瑕疵の程度を判断するには、その事件が発生してからの経過年数、事件の重大性や残虐性、居住用物件か事業用物件か、ファミリータイプか単身者用か等、様々な要素を比較して判断する必要があるため、告知の必要性は簡単に判断できず、知っている事実を全て相手側に告知するのが間違いないと言えます。しかし物件のマイナス要素は、売値や家賃の減少に直接結びつくだけに留まらず、事件の関係者のプライバシーを侵害することにもなり兼ねません。

 

そこで事件発生からどれくらいの期間を経過すれば、告知が不要となるかについては、居住用の分譲賃貸マンションでの自然死・自殺・殺人を例にして、多数の判例を調査した私の独自見解で記してみます。

 

〇死亡原因が老衰・病気等の自然死の場合

事件性の無い自然死については、最初から告知義務はありません。ただし物件内での自殺未遂により、その後搬送された病院で亡くなったという場合は、単身者用の物件は1~2年、ファミリータイプの物件は2~3年は告知した方が良い。

 

〇自殺の場合

単身者用の物件は2~3年、ファミリータイプの物件は3~5年は告知した方が良い。ベランダでの自殺も、同様に告知した方が良い。隣部屋での自殺は、告知の必要はない。共用部分での自殺は、その場所を通らなければ室内に入れないという場合のみ、2~3年は告知した方が良心的。

 

〇殺人の場合

残虐性の高い殺人事件では、単身者用の物件は10年前後、ファミリータイプの物件に至っては10年以上は告知した方が良い。近所での殺人事件はその残虐性の程度にもよるが、2年~4年は告知した方が良心的。

 

その他、事件の報道の程度や近隣住人への影響、亡くなった方の社会的知名度、賃借人の入れ替わり回数等にもよって、告知期間は変わってくるものと思われます。

 

告知義務を違反して取引きをした場合、相手方より損害賠償や契約解除の訴えを起こされる場合があります。裁判所も告知の必要性を事案ごとに鑑み、様々な判決を出しておりますが、意外と被告側に有利な判決が多いようにも思えます。とは言え、お互い気持ち良く取引きするには、告知義務が無いから告知しないというよりは、告知義務が無くても告知するべきではと私は考えております。