分譲マンションの資産価値とは、一般的に土地の権利種類（所有権や借地権）、用途地域、土地の持分、立地条件、建物の構造、経過年数、共有施設、管理維持状態、ブランド、そして人気や希少性などでしょう。これらの要素にあえて私が１つだけ付け加えるとしたら管理員（管理会社）です。一昔前は、中古マンションを購入する時は「マンションは管理で買え」と良く言われたものです。
昔、某分譲マンションの管理員から「マンションを売りたいと言っている所有者の情報を提供するから謝礼を支払え。大手○○○不動産は、○万円支払うと言っている。」と言われた経験があります。大変残念な話ですが、その時この管理員がその分譲マンションの資産価値を大きく下げているなと感じた瞬間でした。
資産価値とは、所有している財産上の価値であり、これとは別の収益資産価値は各マンションの状況によって大きく異なる場合がある。収益、つまり賃貸した時の実質利回り（収入）を評価するものであり、概ね下記の項目がその評価をする際の材料となります。
●管理費・修繕積立金などの額
区分所有者が支払う管理費や修繕積立金の額は、マンションの世帯数やお部屋の大きさ、管理会社へ委託する業務内容などによって異なります。同じ家賃で賃貸していても、管理費や修繕積立金の額が高ければ経費が増え、実質利回りは下がってしまいます。
●共用施設
駐車場や駐輪場は十分な数が確保されているかどうか、賃貸の入居者もトランクルームやフロントサービスを使用できるかどうかなども、幅広く賃貸の入居者を募集するための重要な要素となります。最近では、フィットネスルームやゲストルームなどの施設のあるマンションの人気が高まっております。
●管理規約
管理規約に賃貸の入居者だけが不利となるような条項はないか、特殊な取り決めはないか、ペットは飼えるかなども重要な要素となります。賃貸の居住者は駐輪場を使用できないというマンションもありますが、本来ならば空きがあるなら使用できるようにした方が良いはずです。
引っ越しの２週間前までに引越日時を管理員に伝えなければ引越しをさせないという分譲マンションがあり、対応に苦労した記憶があります。また賃貸の入居者は、１８歳以上でなければならないという分譲マンションもありました。管理組合側としては自己防衛作なのでしょうが、収益資産価値も考えてもらいたいものです。
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