リフォームと家賃の関係

仮に、分譲賃貸マンションとしてお部屋を賃貸に出すために、クロス、カーペット、畳の張り替えで50万円分のリフォームをしたとします。リフォームをする前の予想家賃が100,000円だとすると、リフォームをしたことによって家賃をいくらに設定しますか? 平均入居期間を3年間とした場合、次の3つの中からお選び下さい。

1)契約期間が2年間のため、2年間で50万円のリフォーム代金を回収できるように家賃を設定する。
500,000円÷24ヶ月≒21,000円(家賃への上乗せ分)
100,000円+21,000円=家賃121,000円で設定

2)3年後、入居者が退去した時にまたリフォームをしなければならないので、3年間で50万円のリフォーム代金を回収できるように家賃を設定する。
 500,000円÷36ヶ月分≒14,000円(家賃への上乗せ分)
 100,000円+14,000円=家賃114,000円で設定

3)国土交通省の原状回復ガイドラインを参考に、クロス、カーペット、畳の耐用年数が6年とされているので、6年間で50万円のリフォーム代金を回収できるように家賃を設定する。
 500,000円÷72ヶ月分≒7,000円(家賃への上乗せ分)
 100,000円+7,000円=家賃107,000円で設定

<解答>
 この問題には、正確な解答はありませんが、強いて言うなれば「3」でしょう。
 本来リフォーム費用は、家賃に上乗せして借主から回収するという考え方ではありません。お部屋は大切な商品となるため、綺麗が当たり前です。そしてお部屋が綺麗であれば、賃貸の入居者の出入りの度にリフォームをする必要もありません。
自然損耗や経年劣化による償却部分は家賃に含まれているため、オーナー様の負担であるという考え方が原則です。よってリフォームをして綺麗になったお部屋は、リフォーム費用がいくら掛かったかではなく、近隣の家賃相場と比較していくらで貸すことができるかと単純に考えます。リフォーム前の元々の汚れや傷、設備の劣化状況の程度によってリフォーム費用が変わるだけですので、単純にリフォーム費用を家賃に上乗せしてはなりません。
しかし設備や仕様をグレードアップするようなリフォームであれば、その程度によってグレードアップした分を家賃に上乗せすることは可能ですが、クロスやカーペットなどと比べ耐用年数が長いため、長い年月を掛けて少しずつグレードアップのリフォーム費用を回収することになります。
リフォームと家賃の関係は、リフォーム費用の金額ではなく、入居者が気持ち良く生活できるようにするためには、どの程度リフォームをするべきかと考えるべきです。また全てを新品にする必要はありませんので、弊社では最低限必要と思われるリフォームをオーナー様にご提案しております。