賃貸と売却の選択方法・オーナーチェンジ

一度マイホームを所有すると、その後2回は不動産の売買を経験すると言われております。初めて手にしたマイホームは、建物が古くなる・家族が増えるなどの理由から数年後に買換えし、子供たちが独立する・二世帯住宅を建築するなどの理由から、また数年後に買換えをします。もちろん、初めて手にしたマイホームに永住されている方もたくさんいらっしゃるとは思いますが、少なくとも将来の家族構成の変化や子供の教育環境、両親の介護、職場環境の変化などがあった時のマイホームの行く末は、事前にイメージくらいはしておくべきでしょう。そこで今回の分譲賃貸コラムでは、分譲マンションを空室の状態で売却する場合と、賃貸中の状態で売却する(オーナーチェンジ)場合について例題を基に比較してみましょう。
まず空室の状態での売却価格とは、近隣の相場や市場の動向、お部屋の内装具合などによって売値が決まります。そして購入する殆どの購入者は、自ら居住する(居住用)ために購入します。一方、オーナーチェンジでの売却価格とは、購入者は収益物件(投資用)の不動産として購入するため、利回りによって売値が決まります。ここで過去マンション専門プラザが査定した2件の分譲マンションの実例を比較してみましょう。

例1)東京都中野区、平成18年築、約56㎡、地下鉄駅まで徒歩3分
○空室(居住用)での売却予想価格:約4,300万円
○オーナーチェンジ(投資用)での売却予想価格:約3,690万円
・家賃:20万円(年間240万円)
・表面利回り:6.5%で設定

例2)東京都新宿区、平成10年築、約67㎡、地下鉄駅まで徒歩10分
○空室(居住用)での売却予想価格:約5,800万円
○オーナーチェンジ(投資用)での売却予想価格:約5,600万円
・家賃:28万円(年間336万円)
・表面利回り:6%で設定

空室とオーナーチェンジでの売却予想価格を比較すると、例1では-610万円に対し例2ではわずか-200万円となっております。この結果から言えることは、近年中に売却の可能性があるにも関わらず分譲マンションを貸そうとする時、例1のマンションでは綿密な将来の計画を立て、賃貸と売却を比較検討する必要があり、一方例2のマンションでは、多少気軽に賃貸と売却の選択ができるという結果です。
分譲マンションを貸そうとする時、近い将来に分譲マンションを売却する可能性がある場合は、オーナーチェンジでの売却価格も視野に入れ、賃貸を検討することをおすすめします。