マンプラの愉快な仲間たち

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不動産の資産運用経過を少しだけ公開

1月25日 身内にだけですが、約20年間アドバイス等を行い、

9物件の購入・売却、賃貸運用にかかわっていますが、

途中経過を少しだけ公開。

購入をする物件を選ぶ要因は、個人オーナーにとっては、

不動産は長期所有で考えたほうがよいと思っているため、

あまり収益性を優先せず、希少性(市場での出現率の低さ)、

利便性、所有後の賃貸運用による帳尻が合うか、

販売価格に違和感(下のほうに詳しい成功事例有)があるかと、

出来るだけ近隣で2物件を所有するように考えるという、

シンプルなものです。

 

売却をするタイミングは、相場上昇等では売却はせず、

所有期間中の収益がトータルでプラスであることは条件で、

ほかに魅力がある投資物件がある場合のみとなります。

今後価格が上がるか否かで決断していくと必ずどこかで、

そのことに味をしめて、また同じことをしてしまい、

失敗する可能性が高まると考えているので、

相場上昇を決断要素とはあまり考えていないです。

 

賃貸運用は、相場かそれより少し低いくらいの賃料設定にして、

所有期間中の入居月数を増やすこと、入替えコスト軽減重視。

付帯設備の修理交換等は、結論は貸主が必ず行わないといけないため、

細かいことは抜きとし、早い対応を優先というスタイルです。

最終的には借主さんへ良くすることは、結果として貸主の収益が、

最大限になると考えています。

 

成績評価は、「◎〇▲✖」。

 

①物件A(所有20年以上、自己居住→賃貸→売却済み)

賃貸収入〇、売却価格▲、売却時期(現在土地約5%下落)〇

②物件B(所有20年以上、賃貸→売却済み)

賃貸収入◎、売却価格▲、売却時期(現在土地約2%下落)◎

③物件C(所有20年以上、賃貸→売却済み)

賃貸収入〇、売却価格▲、売却時期(現在土地約12%下落)◎

④物件D(所有20年以上、賃貸→売却済み)

賃貸収入✖、売却価格▲、売却時期(現在土地約12%下落)◎

⑤物件E(所有約20年、購入→駐車場→自己使用)

購入価格(購入後より土地約25%上昇)◎

⑥物件F(所有約15年、購入→自己使用→賃貸)

購入価格(購入後より土地約65%上昇)◎、賃貸収入▲

⑦物件G(所有約10年、購入→賃貸)

購入価格(購入後より土地約120%上昇)◎、賃貸収入✖

⑧物件H(所有約10年、購入→賃貸)

購入価格(購入後より土地約20%上昇)◎、賃貸収入〇

⑨物件I(所有約5年、購入→自己居住)

購入価格(購入後より土地約38%上昇)◎

 

インフレ率や税金の関係もありますので、

実際に損益を計算することは難しいものとなりますが、

①~④の売却時期を間違えずに行えたことと、

⑤~⑨を価格が落着いている時に購入できたことで、

不動産にしておいたことが、結果良かったと思いました。

 

特に⑤⑥に関しては、販売価格に違和感を感じて、

シンプルに考えた結果が、その後かなり上手くいきました。

平成5年と平成15年の比較で違和感が分かりやすかったです。

最大で平成1~5年で、①と⑤⑥の地価が約8.5倍ありまして、

平成10年前後に⑤の購入時に約4.4倍、平成15年前後に

⑥の購入時に約3.2倍に地価の差が縮まっていることに気づき、

街の魅力と利便性の比較(独自の簡単な比較方法)で、

約15~20倍の違いがあると考えられ、明らかにおかしかった。

(平成30年時では、約7.6倍まで戻しています)

 

また賃貸収入に関しては、収益性は高いとは思いませんが、

失敗ももちろんありましたが、全て失う程ではなく、

④のみ、古いアパートの住人の立退料や引越先の

連帯保証人にもなってあげて立退きをしてもらい、

新築アパートを建てたのですが、バブル崩壊少し前で、

地元の建築業者主導で行ってしまったため、

建替え費用は回収できず、売却をしてしまったくらいでした。

(全所有期間ではプラス)。

ただし、②も新築アパートを建てての賃貸運用でしたが、

こちらは④とは逆に、経済成長の波にうまく乗ることもでき、

一番、賃貸収益性が高かったです。

冨田

 

 

 

 

 

 

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