定期借家契約の有効利用

まず定期借家契約とはどのような契約かということを、簡単に説明しましょう。

●定期借家契約とは
 〇契約更新の定めがない建物賃貸借契約
 〇契約期間は自由に設定できる
 〇契約締結までの間に、契約の更新がない旨などを記載した書面を作成し、借主に対して説明・交付しなければならない
 〇1年以上の契約期間を設定した場合、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に対し賃貸借終了の通知をする

改正法が施行(平成12年3月1日)される前までは、取壊し予定のある建物の賃貸借(期限付建物賃貸借)及び一時使用目的の建物賃貸借という、ごく限られた目的のための賃貸借が存在していました。また更新がある通常の建物賃貸借契約を終了させるには、貸主に正当な事由が必要とされています。
しかし一戸建や分譲賃貸マンションの場合、転勤による留守期間だけの賃貸(リロケーション)が多く、そして転勤先から戻ってくるため賃貸借契約を終了させようとした時に、借主より高額な立退き料を請求されたり、なかなか退去してくれなかったりというトラブルをよく耳にします。このようなトラブルを回避するためには、定期借家契約を上手く利用して、転勤先から戻ってくる時期に契約が期間満了により終了するような設定をすると良いでしょう。また数年先に売却も考えているという貸主も、定期借家契約の利用を検討しましょう。

●定期借家契約の留意点
 〇更新がある通常の建物賃貸借契約よりも貸主側に有利な契約とされるため、契約期間によって賃料を低く設定したり、礼金を減らしたりするのが一般的
 〇定期借家契約となるだけで、大手企業の社宅規定に当てはまらなくなり、法人が借主となる法人契約の可能性が低下する
 〇賃貸借終了の通知を怠った場合、期限の定めのない賃貸借となるため、契約解除の通知をしてから6ヶ月後に賃貸借は終了する(この場合、正当事由が必要となる可能性が高い)
 〇契約期間中は、貸主に契約解除の権利はない

これらの留意点も考慮して、どのような契約方式にするかを決めましょう。